Сегодня рынок недвижимости в КР – это огромное число предложений: от покупки квартир в строящихся элитках столицы до маленьких домиков в селах. Однако происходящее на этом рынке по уровню верховенства закона напоминает африканские джунгли: защитить покупателя не может ни риэлторское агентство, проверяющее с помощью юристов и всевозможных запросов в госорганы, выставляемую на торги недвижимость, «на чистоту», ни суд, который не даст гарантии, что стоимость покупки будет компенсирована за счет продавцов-мошенников. В этом на своем опыте убедилась бишкекчанка Айнагуль Туменбаева, обратившаяся в редакцию «МК-Азия».
Еще несколько лет назад женщина владела земельным участком с частным домом на улице Медерова. Когда район стал весьма перспективен, застройщик выкупил землю под супермаркет. Денег хватило, чтобы приобрести квартиры для детей и купить в 11 микрорайоне однушку для себя с дочерью. Сделки совершались через мультисервис столичных агентств недвижимости, специалисты которого проверили жилища на предмет отсутствия штрафов, задолженностей по коммунальным платежам, отсутствия нескольких собственников, и прочих нюансов. Госрегистр и другие профильные органы дали ответ: квартиры – «чистые».
С вещами на выход!
Однако вскоре Айнагуль и ее дочь «обрадовали»: однушку, в которой они живут, придется освободить. Как оказалось, она является спорным имуществом, и по судебному нарушению оказалась не под арестом во время процесса, в связи с чем перепродавалась несколько раз. Когда махинации открылись, «крайней» оказалась именно Туменбаева, несмотря на то, что она – добросовестный покупатель. Именно ей пришло предписание о выселении из квартиры, которая, как обнаружилось, по закону, женщине не принадлежит. Собственником жилья оказался девятилетний Актан Джакыпов, которому эта квартира была подарена его тетей Салтанат. Интересы владельца представляет его мать, Толгонай Джакыпова, которая и инициировала добровольное выселение в течение 5 дней. И какой-то компенсации приобретательнице она платить не собирается.
– Мы прожили в квартире полтора года, - говорит Айнагуль ТУМЕНБАЕВА. – Я покупала квартиру по закону, как добросовестный приобретатель, и не имела понятия о том, какая у нее история. В Госрегистре на момент покупки она была «чистой». Мы уже проиграли два процесса в районном и городском суде, боимся, что и в Верховном будет вынесено решение не в нашу пользу. Судьи подмахнут не глядя решение, опираясь на прошлые постановления. Мы бы хотели разобраться по совести! Если муж с женой разошлись и как-то поделили имущество, при чем здесь сторонние люди?
При подобных тяжбах, которые доходят до СМИ, стороны конфликта не всегда идут навстречу журналистам, желающим отразить ситуацию с обеих сторон. Однако в этом случае к диалогу оказались расположены и ответчица, и истица. По словам Толгонай ДЖАКЫПОВОЙ, разбирательство по квартире длится уже порядка пяти лет.
Никто не виноват?
Когда-то молодожены Толгонай и Асейин Джакыповы ради того, чтобы заработать на жилье, отправились в Москву на заработки. Работали в турецкой фирме. Более высокую зарплату жены супруг лично отправлял в Бишкек на имя родителей на сохранение, чтобы скопить средства на квартиру. На его зарплату они жили. По возвращении оказалось, что никакой квартиры для молодой семьи нет. Родители мужа распорядились накоплениями по-своему – купили себе трехкомнатную! Однако вскоре родная сестра Асейина Салтанат Джакыпова собралась замуж, и, уходя в дом к мужу, согласилась передарить свою однокомнатную квартиру племяннику. 22 ноября 2010 года процесс дарения состоялся, и недвижимость была передана в пользование малолетнему Актану. Ее начали сдавать – были нужны деньги, тем более что в том же 2010 году у Джакыповых родилась дочь. Через некоторое время в семье начался разлад, и Толгонай вместе с детьми, проживающая ранее с мужем и его родителями, переехала в отчий дом. После развода, оба ребенка по решению суда остались с матерью, отец должен был платить алименты. Толгонай решила восстановить права сына на квартиру. Придя в Госрегистр весной 2014 года, она обнаружила, что без ее ведома еще в 2013 году прошел судебный процесс, благодаря которому дарительница Салтанат Джакыпова забрала квартиру обратно. Заверив суд в том, что якобы Асейин и его мать Айы Турдалиева обещали купить ей в обмен на жест доброй воли в адрес племянника двухкомнатную квартиру, но не купили, и теперь ей с ребенком негде жить. Развод родителей владельца квартиры и отсутствие на процессе его матери, как представительницы интересов, судью не обеспокоили. Суд вполне устроило устное заявление Асейина Джакыпова о том, что бывшая супруга, якобы, уехала в Англию на учебу на два года. А также факт того, что он признал якобы данное сестре обещание, а органы опеки дали информацию о том, что владелец квартиры живет и без того в хороших условиях (факт проживания после развода в доме у бабушки и деда был опущен). Решение об аннулировании договора дарения было принято 16 января 2013 года. Менее чем через месяц, 22 февраля того же года, согласно техпаспорту квартиры, Салтанат Джакыпова продала квартиру некой Гульнур Боскунбаевой, а та, 10 сентября 2013 года продала недвижимость Елене Акименко. Акименко сделала ремонт и выставила квартиру на продажу через мультисервис агентств недвижимости, благодаря которому 7 марта 2014 года владелицей квартиры и стала Айнагуль Туменбаева. Толгонай написала на имя владелицы письмо с просьбой о выселении и начала судебные тяжбы. Однако арест на злополучную квартиру был наложен не сразу, а лишь через год, в 2015.
По поводу же восстановления в правах сына на квартиру в обоих инстанциях – и в городской, и в районной, Толгонай добилась успеха, но ей все же жаль покупательницу, пострадавшую от мошеннических действий ее бывших родственников.
– Туменбаева, конечно, не виновата. Но что я могу сделать, ведь права моего ребенка нарушены? Если бы бывшие родственники предоставили моему сыну другую квартиру взамен той, которую забрали, я была бы спокойна за его будущее, зная, что у него есть свой угол. Но они молчат. Естественно, я буду добиваться того, что принадлежит моему ребенку, и возвращения его прав на собственность! Я делаю все по закону, через все инстанции поэтапно, и пойду до конца, – говорит Толгонай.
Женщина хотела подать заявление на бывшего мужа, допустившего судебную халатность, и его родственников по факту мошенничества. В Октябрьской прокуратуре ее выслушали, а заявление брать отказались, сославшись на то, что это гражданское дело. Как выяснила корреспондент «МК», делать этого не имели права.
– На основании статьи 155 УПК КР «Обязательность принятия и рассмотрения заявлений и сообщений о преступлении» по закону орган дознания должен принять любое заявление от гражданина о совершенном или готовящемся преступлении, – поясняет Азиз АЛИЕВ, начальник отдела по надзору за оперативно–розыскной деятельностью и следствием прокуратуры столицы. – Гражданину выдается документ с данными о принявшем заявление. Его обязаны принять, рассмотреть, а затем уже известить заявителя либо об отказе, либо о передаче в другое место – на уровень района, к конкретному следователю... Заявительнице следовало бы уточнить данные сотрудника, отказавшего ей, и уже обращаться в городскую прокуратуру со своим заявлением.
Что дальше?
Итак, Октябрьский суд в апреле 2016 года и городской суд 22 декабря вынесли решение в пользу Толгонай. Все действия купли-продажи экс-владелицы Салтанат Джакыповой (перепродажа Боскунбаевой, Акименко, и Туменбаевой) были признаны недействительными. На каждую из сторон была возложена госпошлина – на Салтанат Джакыпову 271 429 сомов, на Акименко – 237 600 сомов, на Боскунбаеву – 171 834 тысячи сомов и 118 800 тысяч на Туменбаеву. Стороны были приведены в первоначальное положение, и Актан Джакыпов, интересы которого представляла мать, снова стал владельцем недвижимости. Туменбаева подала апелляцию в Верховный суд.
– Мы можем исправить сложившуюся ситуацию, только если Верховный суд вынесет решение о новом рассмотрении вопроса в первой инстанции. Моя подзащитная в ответ на иск истицы подаст встречный иск о признании своего добросовестного приобретательства, – говорит адвокат Туменбаевой, Нуржан РЫСКУЛОВА. – Это ошибка прошлого адвоката покупательницы квартиры. На момент признания договора дарения недействительным надо было обжаловать это решение, он этого не сделал и сроки уже вышли. Обвинять кого-то в мошенничестве невозможно: когда дарительница квартиры подавала иск, его признал отец ребенка. То, что на процесс не были вызваны оба родителя для защиты его прав и судья не затребовал подтверждения отсутствия матери ребенка в стране – это уже судебная ошибка… От этого никто не застрахован – закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» таких тонкостей не учитывает. Не было информировано и агентство недвижимости – по его запросам квартира оказалась «чиста». Если говорить о том, что делать в этих случаях покупателю жилья, то ему сможет помочь только хороший адвокат и своевременное обращение в суд.
Сейчас впереди у Айнагуль Туменбаевой и Толгонай Джакыповой два судебных процесса: итоговое признание собственника квартиры и вопрос выселения Туменбаевой и ее дочери с двумя детьми – четырех и полутора лет. «МК» следит за развитием событий.
Добрым молодцам урок
Отметим, что во время подготовки материала мы обратились за консультацией к пяти юристам, и все они единодушно ответили: родителям, у которых дети получают в подарок имущество от родственников, необходимо следить за ним, не надеясь на порядочность дарителей – даже если это отец, бабушка или дедушка. При судебном процессе следует сразу подавать ходатайство о наложении ареста на имущество и идти до конца в защите прав несовершеннолетнего.
– Я не могу обсуждать решение суда – для этого нужен полный комплект документов для ознакомления. Относительно того, что арест должен был быть наложен на жилье во время суда – истцы должны были обратиться с ходатайством, и уже суд бы принимал решение об этом шаге: отказать в ходатайстве или же удовлетворить его, – говорит адвокат Дамира ЖОЛДОШАЛИЕВА. – Ситуация же с тем, когда добросовестный приобретатель становится потерпевшим, возникает часто и повсеместно. Это связано с тем, что историю недвижимости не всегда можно отследить: на момент совершения сделки она может быть «чистой», однако позже могут возникнуть проблемы. Добросовестному приобретателю ничего не остается, как отстаивать свои права в суде, наняв хороших адвокатов.
А их в Кыргызстане с учетом того, что диплом юриста можно просто купить, не так уж и много, как кажется.
Возможно, парламентариям стоит озаботиться тем, с какими законодательными проблемами их избиратели сталкиваются в реальной жизни, и внести поправки в действующий в республике закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?
Как же обезопасить себя, приобретая недвижимость?
1. Необходимо проверить в ГРС, кто является собственником, то есть хозяином квартиры и получить официальный ответ от регистрирующего органа. Там будет указано, имеются ли обременения на эту недвижимость. Обременение – это если квартира находится под арестом, либо в залоге, либо в споре, или имеются притязания каких-то иных людей на право собственности.
2. Нужно узнать, прописан ли кто-то ещё в этой квартире. Если там прописаны несовершеннолетние дети или вовсе посторонние люди, имейте в виду, что после сделки вам придётся судиться, чтобы снять с регистрационного учета прежних жильцов этой квартиры.
3. Несмотря на обращение к специалистам - риэлторам, покупателю нужно очень внимательно читать те документы, которые он намерен подписать. Ответственность за сделку несет в итоге только покупатель.
